Die 10-Prozent-Hürde: Warum viele Gemeinden keine neuen Lizenzen mehr vergeben.

Viele Eigentümer erleben es gerade ganz praktisch. Sie möchten eine neue Vivienda Vacacional Lizenz beantragen, doch in der Gemeinde heißt es plötzlich, dass keine neuen Genehmigungen mehr möglich sind. Der Grund ist oft kein Einzelfall und auch keine Willkür, sondern eine harte Grenze, die in der öffentlichen Debatte inzwischen als 10 Prozent Hürde bekannt ist.

In diesem Artikel erklären wir verständlich, warum diese Grenze so stark wirkt, warum gerade beliebte Ferienorte besonders betroffen sind und welche legalen Alternativen Eigentümer jetzt prüfen sollten.

1. Was bedeutet die 10 Prozent Grenze eigentlich

Die Grundidee ist schnell erklärt. In vielen Wohnzonen soll der Anteil touristisch genutzter Wohnungen nicht zu hoch werden, damit Wohnraum für Einheimische und für dauerhaftes Wohnen verfügbar bleibt. Wenn eine Gemeinde oder ein konkretes Gebiet eine festgelegte Quote erreicht, dann werden neue Genehmigungen häufig gestoppt oder stark eingeschränkt.

Praktisch führt das dazu, dass in einigen Orten eine neue VV Lizenz nicht mehr realistisch ist, selbst wenn eine Immobilie technisch geeignet wäre. In solchen Fällen ist die Planungssicherheit für Eigentümer besonders wichtig, weil man nicht mehr davon ausgehen kann, dass der klassische Weg automatisch funktioniert.

2. Warum gerade touristische Hotspots zuerst dicht sind

In Orten mit hoher Nachfrage steigt die Zahl der Ferienvermietungen besonders schnell. Gleichzeitig ist der Wohnungsmarkt dort meist ohnehin angespannt. Genau diese Kombination sorgt dafür, dass die Quote früher erreicht wird als in weniger touristischen Gemeinden.

Für Eigentümer wirkt das oft widersprüchlich. Gerade dort, wo eine Ferienvermietung wirtschaftlich am attraktivsten wäre, sind neue Lizenzen am schwersten zu bekommen. Das ist jedoch ein typischer Effekt von Quotenregelungen, denn sie greifen zuerst dort, wo das Wachstum am stärksten ist.

3. Was Gemeinden stattdessen wollen

Viele Gemeinden setzen politisch auf mehr dauerhaften Wohnraum. Das Ziel ist, Mieten zu stabilisieren und den Druck auf Einheimische zu reduzieren. Aus Sicht der Verwaltung ist es leichter, die touristische Nutzung zu begrenzen, als kurzfristig viele neue Wohnungen zu bauen.

Das bedeutet nicht, dass Tourismus unerwünscht ist. Es bedeutet vielmehr, dass die Gemeinde stärker steuern möchte, wo touristische Nutzung stattfindet und in welchem Umfang. Für Eigentümer entsteht dadurch ein Markt, in dem Genehmigungen knapper werden und sich rechtssichere Alternativen stärker lohnen.

4. Was das für Eigentümer konkret heißt

Wenn eine Gemeinde an der Quote angekommen ist, dann kann es passieren, dass ein Antrag keine Chance mehr hat, selbst wenn alle Unterlagen korrekt sind. Eigentümer sollten deshalb frühzeitig klären, wie die lokale Situation aussieht und ob eine Genehmigung realistisch ist.

Wer erst nach dem Kauf feststellt, dass keine Lizenz mehr möglich ist, steht oft vor einer strategischen Entscheidung. Entweder man akzeptiert ein anderes Vermietungsmodell oder man muss die Renditeerwartung neu kalkulieren. Genau hier wird Beratung und Standortwissen entscheidend.

5. Die wichtigste Alternative, Saisonvermietung und Home Office Vermietung

Wenn die VV Lizenz nicht mehr erreichbar ist, gibt es in vielen Fällen einen rechtssicheren Ausweg. Das ist die befristete Vermietung an Personen, die für mehrere Wochen oder Monate auf der Insel wohnen. Dazu zählen digitale Nomaden, Remote Worker und Überwinterer.

Diese Vermietung erfolgt nicht tageweise, sondern befristet, meist über einen Vertrag nach dem spanischen Mietrecht. Damit entfällt die typische Lizenzproblematik der touristischen Vermietung. Gleichzeitig kann die Rendite sehr attraktiv sein, weil die Nachfrage nach gut ausgestatteten Wohnungen mit stabilem Internet und angenehmem Wohnkomfort stark steigt.