Auf den Kanaren – und besonders auf Teneriffa – hat sich die Lage für Ferienvermietungen spürbar verändert. Neue Regeln, strengere Kontrollen und eine klarere politische Richtung sorgen für Unsicherheit: Was ist noch erlaubt? Was wird künftig schwieriger? Und welche legalen Alternativen bleiben, wenn die touristische Vermietung (VV) nicht mehr möglich oder wirtschaftlich wird?
Dieser Artikel ordnet die wichtigsten Punkte praxisnah ein – mit Fokus auf Eigentümer, die rechtssicher vermieten wollen, ohne jedes Jahr die Strategie komplett neu erfinden zu müssen.
1. Warum es dieses Gesetz gibt – und was sich grundsätzlich ändert
Das neue kanarische Tourismusgesetz (2025/2026) ist politisch vor allem eine Antwort auf drei Entwicklungen:
- Wohnraummangel in vielen Gemeinden – besonders in touristisch starken Zonen.
- Soziale Spannungen (Mieten steigen, Einheimische finden weniger Wohnungen).
- Wunsch nach Kontrolle über Anzahl, Qualität und Verteilung von Ferienunterkünften.
Für Eigentümer bedeutet das: Die touristische Vermietung wird stärker reguliert, Genehmigungen werden restriktiver, und die Anforderungen an bestehende Vermietungen werden häufiger geprüft.
2. VV-Lizenz: Was ist das – und warum wird sie jetzt zum Engpass?
Die VV-Lizenz (Vivienda Vacacional) ist die Grundlage für die kurzfristige touristische Vermietung (tage- oder wochenweise). In vielen Gemeinden ist genau diese Lizenz inzwischen der kritische Punkt – entweder weil:
- neue Anträge kaum noch genehmigt werden,
- zusätzliche Voraussetzungen erfüllt sein müssen,
- Gemeinden strengere Zonenregeln einführen,
- oder weil Nachbarschaft / Comunidad stärker eingebunden wird.
Wichtig: Selbst wenn eine Vermietung bisher „irgendwie lief“, kann sich das Risiko erhöhen, wenn Kontrollen, Meldepflichten oder formale Anforderungen nicht sauber umgesetzt werden.
3. Häufige Stolperfallen für Eigentümer (und wie man sie vermeidet)
In der Praxis entstehen Probleme selten „über Nacht“. Meist sind es Details, die sich über Jahre einschleichen. Typische Stolperfallen sind:
- Unklare Nutzung: touristische Vermietung vs. Saisonvermietung vs. Langzeitmiete wird vermischt.
- Fehlende Dokumentation: Verträge, Gästemeldungen, Rechnungen, Nachweise.
- Comunidad-Konflikte: Hausordnung / Gemeinschaftsregeln werden unterschätzt.
- Werbung & Plattformen: Der Auftritt wirkt „touristisch“, obwohl formal Saisonmiete gemeint ist.
- Steuer & Abgaben: Unsaubere Struktur, falsche Fristen, fehlende Belege.
Die gute Nachricht: Wer sauber trennt, korrekt dokumentiert und die richtige Vermietungsform wählt, kann das Risiko stark reduzieren – und die Rentabilität stabilisieren.
4. Saisonvermietung als legaler Ausweg: Was erlaubt ist – und was nicht
Wenn eine touristische VV-Lizenz nicht möglich ist (oder zu riskant wird), rückt eine Alternative in den Fokus: Saisonvermietung (Mid-Term Rental).
Der rechtliche Rahmen ist hier üblicherweise das spanische Mietrecht (LAU) über einen Contrato de Temporada. Entscheidend ist die Logik dahinter:
- Der Mieter nutzt die Immobilie zeitlich befristet (z.B. 1–6 Monate).
- Es wird kein dauerhafter Wohnsitz begründet.
- Die Nutzung ist keine klassische Urlaubsvermietung (kein „Wochenwechsel“, keine Hotel-Logik).
Wichtig: Saisonvermietung ist nicht „touristische Vermietung unter anderem Namen“. Wer z.B. weiterhin 7-Tage-Bookings im Wechselbetrieb fährt, riskiert Einstufung als touristische Vermietung – mit den entsprechenden Folgen.
5. Rendite & Aufwand: Warum Mid-Term oft stressfreier ist
Viele Eigentümer denken bei Saisonvermietung zuerst an „weniger Umsatz“. In der Realität ist das häufig ein Denkfehler – denn Mid-Term kann die Bilanz sogar verbessern, weil:
- Weniger Wechsel: deutlich weniger Endreinigungen, Wäsche, Schlüsselübergaben.
- Planbare Einnahmen: 3–5 Monate Cashflow statt wöchentlicher Unsicherheit.
- Weniger Verschleiß: weniger Party-Gäste, weniger täglicher Stress.
- Bessere Nachbarschaft: Langzeitgäste integrieren sich meist besser.
Gerade in einem Umfeld mit politischem Druck auf klassische Ferienvermietung kann Mid-Term eine Strategie sein, die Rendite stabilisiert und gleichzeitig Risiken reduziert.
6. Politische Dynamik: Warum Ruhe und Flexibilität jetzt entscheidend sind
Ein wichtiger Punkt für Ihre Planung: Solche Gesetze sind selten „für immer“ unverändert. Auf den Kanaren gibt es eine aktive Debatte über Wohnraum, Tourismus, Inselentwicklung und soziale Balance.
Das heißt für Eigentümer: Eine robuste Strategie ist nicht „alles auf VV setzen“, sondern eine Vermietungsform wählen, die auch dann funktioniert, wenn Regeln strenger werden – oder wenn sich politische Mehrheiten verschieben.
Wer Entwicklungen frühzeitig beobachtet und flexibel reagiert, schützt sein Investment langfristig besser als jemand, der nur kurzfristig optimiert.
7. Praktische Checkliste: Was Eigentümer jetzt sofort prüfen sollten
Wenn Sie aktuell vermieten oder die Vermietung planen, empfiehlt sich diese kurze Sofort-Checkliste:
- Vermietungsform klar definieren: VV / Saison / Langzeit – sauber trennen.
- Unterlagen & Nachweise: Verträge, Belege, Meldungen, Dokumentation.
- Regeln der Comunidad: Gibt es Einschränkungen oder Konfliktpotenzial?
- Marketing & Inserate: Passt die Darstellung zur Vermietungsform?
- Steuerliche Struktur: saubere Abwicklung und Fristen im Blick behalten.
- Rendite-Rechnung aktualisieren: realistische Netto-Kalkulation statt Bauchgefühl.
Wer diese Punkte sauber aufsetzt, hat später deutlich weniger Ärger – und kann die Immobilie flexibel steuern, statt nur zu reagieren.
Fazit: Rechtssicherheit + Strategie = stabile Rendite
Das neue Tourismusgesetz erhöht den Druck auf die klassische Ferienvermietung – aber es beendet nicht die Möglichkeiten für Eigentümer. Wer seine Vermietungsform korrekt wählt, sauber dokumentiert und auf Stabilität statt Stress setzt, kann auch 2025/2026 sehr profitabel vermieten.
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