Wohnraummangel auf Teneriffa: Warum die Regierung Langzeitvermietung jetzt bevorzugt

Executive Summary

Die Kernlogik der Politik ist nachvollziehbar: Wenn Wohnen knapp und teuer wird, soll Wohnraum wieder (vorrangig) dem Wohnen dienen – nicht dem Tourismus. Genau das spiegelt die Ley 6/2025 ausdrücklich wider: Der touristische Wohngebrauch wird an strenge planungsrechtliche Bedingungen geknüpft, mit klarer Priorität für den Wohnzweck, sowie harten Ausschlüssen (u. a. Schutz-/VPO-Wohnungen).

Zahlen-Realität (Teneriffa vs. Debatte): Der öffentliche Fokus liegt oft auf „illegalen Ferienwohnungen“. Die staatliche Plattform-Offensive nennt für Kanaren: 13.726 abgelehnte Registrierungen (Kurzzeit-/Tourismus- und Saisonmieten) – doch diese Zahl ist nicht automatisch gleichbedeutend mit „13.726 physisch unterschiedliche Wohnungen“ (Mehrfachlistungen auf mehreren Plattformen sind ausdrücklich möglich). Gleichzeitig ist Leerstand auf Teneriffa in einer ganz anderen Größenordnung dokumentiert (rund 92.300 leerstehende Wohnungen, auf Basis des letzten verfügbaren INE-Zensus, von Medien aus INE/ODS-Daten abgeleitet).

Kritischer Punkt: Selbst wenn ein Teil illegaler Kurzzeitangebote „zurück“ in den Wohnungsmarkt wandert, entscheidet das Verhalten der Eigentümer (Risikoempfinden, Rechts- und Zahlungssicherheit) darüber, ob daraus wirklich Langzeitwohnraum wird. Eigentümer nennen als Gründe gegen Vermietung u. a. Angst vor Mietausfall/Schäden und Schwierigkeiten, die Wohnung bei Problemen zurückzubekommen – das ist in Verbraucher-/Marktstudien belegt.

Stand der Analyse: 16.02.2026. Wichtig: Einige „harten“ Bestandszahlen (v. a. Leerstand) stammen aus dem letzten großen Zensus und sind daher strukturell aussagekräftig, aber nicht tagesaktuell.

Zahlenlage: Leerstand, Ferienvermietung und Marktdruck

Wer verstehen will, warum die Regierung Langzeitvermietung bevorzugt, muss drei Größen zusammen betrachten: (a) Leerstand, (b) Umfang der Ferienvermietung und (c) die „Rechts-/Vollzugsdynamik“, die Eigentümerverhalten verändert.

Quellen (Auswahl): Atlántico Hoy (Leerstand nach Inseln, aus INE/ODS abgeleitet), ISTAC (VV Dez 2025).

Warum die Regierung Langzeitvermietung politisch priorisiert

Die Ley 6/2025 ist kein „Anti-Tourismus“-Dokument, sondern eine Planungs- und Wohnraumprioritäts-Logik: Touristische Nutzung von Wohnungen wird nur dort und nur in dem Umfang zugelassen, wie sie mit Wohnraumversorgung, städtebaulicher Tragfähigkeit und Umwelt-/Schutzinteressen vereinbar ist.

Zentral sind dabei drei Mechanismen, die praktisch automatisch zu einer Bevorzugung von Wohn- und Langzeitvermietung führen:

• Planungsrechtlicher Filter: Hospedaje/„Wohnen zu touristischen Zwecken“ darf nicht „einfach so“ passieren, sondern benötigt eine planerische Grundlage – und darf gerade nicht zur Turistificación von Wohnzonen führen.
• Klare Ausschlüsse: Wohnungen, die (auch in den letzten Jahren) einem Schutzregime unterlagen (z. B. VPO), sollen nicht in die touristische Verwertung abwandern – das wäre der Logik der sozialen Funktion solcher Wohnungen widersprüchlich.
• Quantitative Leitplanken: Wo keine speziellen Planungsfestlegungen existieren, setzt das Gesetz subsidiär Grenzwerte (z. B. max. 10% bezogen auf Einwohner/Abschnitte; 20% in „Islas Verdes“/Demografie-Gemeinden). Das ist eine harte „Kapazitätsbremse“ in Wohngebieten – zugunsten des Wohnzwecks.

Zusätzlich baut die Regierung (politisch und kommunikativ) Druck auf, Leerstand zu mobilisieren – bis hin zu Debatten über stärkere kommunale Eingriffsrechte bei dauerhaft leerstehenden Wohnungen. Das wird als Antwort auf die Wohnraumkrise diskutiert.

Quellen (Auswahl): BOE – Ley 6/2025 (Volltext), BOC – Ley 6/2025 (Publikation).

„Illegale Ferienwohnungen“: Was die 13.726 wirklich bedeuten – und wie viel davon auf Teneriffa landet

Der spanische Staat (MIVAU) hat Anfang Februar 2026 eine große Maßnahme kommuniziert: 86.275 Kurzzeit-/Tourismus- und Saisonmieten wurden Plattformen gemeldet, weil sie zwar einen Kurzzeit-Mietcode beantragt, aber nicht erhalten haben. Für die Kanaren werden 13.726 „revocadas“ (abgelehnte/entzogene Registrierungen) genannt.

Wichtig für die Interpretation: In der gleichen Mitteilung wird betont, dass Anzeigen parallel auf mehreren Plattformen laufen können. Das heißt: Die Zahl ist eine Vollzugs- und Plattformzahl (Listings/Registrierungsfälle), nicht zwangsläufig 1:1 die Zahl „physischer Wohnungen“.

Teneriffa-Anteil: Wenn keine Inselzahl existiert, ist eine saubere Schätzung besser als Bauchgefühl

Die staatliche Mitteilung nennt keine fertige Insel-Aufteilung für die 13.726. Sie nennt aber einzelne Gemeinden: Auf Teneriffa liegen Adeje (1.019) und Arona (942) sehr weit oben – das ergibt bereits einen harten Mindestwert von 1.961 Fällen, ohne andere Teneriffa-Gemeinden zu zählen.

Für eine belastbare Schätzung bietet sich eine transparente Methodik an: Wir verteilen die 13.726 proportional zur aktuellen VV-Verteilung nach Inseln. Laut ISTAC entfallen im Dezember 2025 41,2% der verfügbaren Viviendas vacacionales auf Teneriffa.
Rechnung: 13.726 × 41,2% ≈ 5.655 Fälle (Schätzwert).

Teneriffa ############################ ~5.655 Gran Canaria ################ ~3.102 Lanzarote ########### ~2.128 Fuerteventura ######### ~1.880 Rest ##### ~961 

Quellen (Auswahl): MPTMD/MIVAU-Mitteilung (02.02.2026), ISTAC (VV-Inselanteile, Dez 2025).

Leerstand und sozialer Wohnungsbau: Warum Regulierung allein nicht reicht

Die harte Kritik (und gleichzeitig die Chance): Wenn Teneriffa in der Größenordnung von ~92.300 leerstehenden Wohnungen liegt, dann ist die rein touristische Debatte (Vivienda vacacional) allein mathematisch nicht ausreichend. Selbst wenn man alle geschätzten ~5.655 „illegalen“ Fälle auf Teneriffa sofort in Langzeit umwandeln könnte, wäre das nur ein Bruchteil des Leerstandsniveaus.

Aber: Leerstand ist nicht gleich „sofort vermietbar“. Es fehlt häufig an: Zustand/Investitionsbedarf, Erbengemeinschaften, Nutzungsabsicht als Zweitwohnsitz, Angst vor Mietausfall, Rechts- und Vollzugsunsicherheit. Zudem sind Leerstandsstatistiken methodisch komplex und nicht stets fein genug, um Motive eindeutig zu trennen – genau das erschwert wirksame Politik.

Sozialer Wohnungsbau: Programme ja – Skalierung bleibt die Achillesferse

Auf der „Bau-/Sozialwohnungs“-Seite gibt es konkrete Programme und Finanzierungen:

• Budget/Investitionslinien (2026): In der Haushaltsdebatte wird u. a. genannt: 76,46 Mio. € für öffentlichen Wohnungsbau, 44,17 Mio. € für Reha von Quartieren/Gebäuden und weitere Programme (Miete, Jungkauf, ländliche Räume). Zusätzlich: 80,9 Mio. € für VISOCAN und steuerliche Anreize (u. a. für „Wiederinbetriebnahme“ leerer Wohnungen).
• Neue Förderlinien für geschützten Mietwohnraum: Das BOC dokumentiert die Erweiterung des Subventionsplans, um Bau und Erwerb von geschütztem Mietwohnraum durch Kommunen/Insularverwaltungen zu finanzieren.
• Private VPO-Förderung für Vermietung: Es gibt eine konkrete BOC-Resolution, die eine Linie zum Bau privat geförderter geschützter Mietwohnungen dokumentiert (mit benannter Dotierung in der Planung).
• VISOCAN als operativer Player: VISOCAN beziffert seinen gemanagten Bestand auf mehr als 6.200 geschützte Wohnungen und berichtet über konkrete Projekte/Übergaben (inkl. Neubau und Wiederaufnahme/„llave en mano“).
• Staatlicher Bestand „Casa 47“: Für Teneriffa werden 380 Wohnungen genannt, die ab 2026 in den sozialen Mietbestand überführt werden sollen (mit Reha-Bedarf als praktische Hürde).

Die unbequeme Wahrheit: Eigentümerverhalten entscheidet (und wird derzeit eher verunsichert)

Genau hier entsteht eine legitime Kritik an der Politik: Wenn Regulierung zwar touristischen Wohngebrauch begrenzt, aber gleichzeitig Unsicherheit im System erzeugt, kann das Leerstand verstärken oder in Saison-/Mid-Term-Verträge ausweichen lassen. Die kanarische Regierung selbst warnt im Februar 2026 vor „doppeltem Register“ und „inseguridad jurídica“: Von 415.000 Registrierungsnummern hätten nur 27.700 die zusätzlichen Formalitäten rechtzeitig „hinterlegt“ – mit Fristdruck bis 02.03. und Risiko der De-Listung.

Quellen (Auswahl): EFE (Investitionslinien/Budget-Auszüge), BOC 14.01.2026 (Subventionsplan ICAVI), BOC 11.07.2025 (private VPO-Förderlinie), VISOCAN (Projekt-/Bestandsangaben), Cadena SER (Casa 47 Inselverteilung), Gobierno de Canarias (11.02.2026, Doppelregister).

Gegenüberstellung: Potenziell rückführbar vs. realistisch verfügbar

Die folgende Tabelle macht den Kern der Debatte sichtbar: „theoretisch“ ist vieles mobilisierbar – realistisch entscheidet aber die Umsetzbarkeit (Reha, Rechtssicherheit, Risikoabsicherung, Verwaltungsfähigkeit). Die Annahmen sind bewusst transparent und als Szenarien formuliert.

Interpretation (kritisch): Politik, die nur auf „Ferienvermietung zurückdrängen“ setzt, kann wirksam sein – aber sie löst das Grundproblem nur, wenn parallel Leerstand aktivierbar wird und Langzeitvermietung als risikoarm empfunden wird. Die derzeitige Register-/Vollzugsdynamik kann hier gegenläufig wirken.

Quellen (Auswahl): MPTMD/MIVAU (13.726 Kanaren), ISTAC (41,2% Anteil Teneriffa), Atlántico Hoy (Leerstand Teneriffa), Cadena SER (Casa 47 Teneriffa).

Handlungsempfehlungen für Eigentümer und Politik

Für Eigentümer

Ziel: Rechtssicherheit erhöhen, Risiko kalkulierbar machen und trotzdem Rendite sichern – ohne in eine „Schockstarre“ zu fallen.

• Regulatorik aktiv managen (nicht abwarten): Die Kombination aus Ley 6/2025 (kanarisch) und dem staatsweiten Register-/Ventanilla-Mechanismus erzeugt echte Schnittstellenrisiken. Wer Compliance sauber dokumentiert, reduziert die Wahrscheinlichkeit von De-Listings und Streitfällen.
• Langzeitvermietung „risikofähig“ machen: Wenn Eigentümer Angst vor Mietausfall/Schäden haben, braucht es Instrumente: solide Bonitätsprüfung, klare Vertragsstruktur, ggf. Versicherungs-/Garantielösungen. Der Grundmechanismus („Angst“ reduziert Angebot) ist aus Studien bekannt – und sollte praktisch adressiert werden.
• Alternativen zwischen Kurzzeit und Langzeit prüfen: In einem Umfeld, in dem Plattform-Regeln und Registerpflichten hart greifen, kann saisonale/temporäre Vermietung (wo legal) als „Puffer“ dienen – aber sie hilft dem lokalen Wohnungsmarkt weniger und kann politisch erneut unter Druck geraten.

Für Politik/Verwaltung

Wenn das Ziel „mehr Langzeitwohnraum“ ist, müssen zwei Dinge gleichzeitig passieren: Kapazität schaffen und Vertrauen erzeugen.

• Register/Kompetenzen entwirren: Doppelstrukturen und widersprüchliche Legalitätswahrnehmungen („für Kanaren legal – für andere Stellen nicht“) sind Gift für Angebot. Das ist nicht Opposition, sondern wörtlich Regierungsposition.
• Leerstand aktivieren – mit Anreizen plus Garantien: Straflogik allein ist schwach, wenn nicht klar ist, welche Wohnungen real mobilisierbar sind. Eine Kombination aus Reha-Hilfen, Mietgarantien, schneller Schlichtung/Abwicklung und klaren Daten ist wirksamer – und genau diese Datenlücke wird in Analysen zur Leerstandsproblematik betont.
• Sozialen Wohnungsbau skalieren – pragmatisch: Die dokumentierten Förderlinien (Bau/Erwerb) sind richtig, aber die Größenordnung muss zur Krise passen. „Llave en mano“, Umnutzung, Ankauf und Reha können schneller wirken als reine Neubaupfade – VISOCAN und Casa 47 zeigen die Richtung, aber auch die Grenzen.

Quellen (Auswahl): Gobierno de Canarias (11.02.2026), BOE (Ley 6/2025), OCU (Hürden/Ängste im Mietmarkt), Fotocasa Research (Motive für Leerstand).